Anmeldung

Passwort vergessen




News

10.07.2019

Weigerung des Mieters zur Duldung der Beseitigung von Mängeln lässt Mietminderung entfallen

Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der "Beweissicherung" erhalten will.

http://www.wkdis.de/aktuelles/images/aktuelles-miet_minderung.jpg

Sachverhalt:

Die Beklagten mieteten von einer Rechtsvorgängerin der Klägerin eine im Dachgeschoss gelegene ca. 90 qm große Dreizimmerwohnung in Dresden. Die monatliche Gesamtmiete beläuft sich einschließlich der Nebenkosten seit März 2014 auf 785 €. Die Klägerin wurde im Juni 2014 als neue Eigentümerin der Wohnung im Grundbuch eingetragen. Die Beklagten mindern die Miete seit dem Jahr 1999 wegen Mängeln der Wohnung. In einem zwischen den Beklagten und einer der Rechtsvorgängerinnen der Klägerin geführten Rechtsstreit hat das Landgericht Dresden mit seinem - rechtskräftigem - Urteil vom 10.12.2010 -4 S 224/10 - die auf Zahlung von Miete für den Zeitraum Januar 2003 bis April 2008 gerichtete Klage mit der Begründung teilweise abgewiesen, dass die Miete für die von den Beklagten genutzte Wohnung wegen mehrerer Mängel wie verrotteter Fenster, Heizgeräuschen und Fäkaliengeruch um ungefähr 30 % gemindert sei. Mit Schreiben vom 29.12.2015 erklärte die Klägerin die außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs seit März 2014. Im Laufe des vorliegenden Rechtsstreits hat die Klägerin sowohl in erster Instanz als auch in der Berufungsinstanz sechs weitere außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigungen des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen. Die Mieter waren bei mindestens einer Kündigung mit einem Betrag in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug. In der Klageerwiderung vom März 2016 erklärten die Beklagten, sie seien wegen des in dem oben genannten - damals noch nicht abgeschlossenen - Berufungsverfahrens zwischen den Beklagten und einer der Rechtsvorgängerinnen der Klägerin vor dem Landgericht Dresden und der dortigen Beweiserhebungen zu einer Duldung der Mängelbeseitigung nicht verpflichtet, da die Mängelbeseitigung einer "Vernichtung von Beweissachverhalten" und einer "Beweisvereitelung" gleichkomme. Das Amtsgericht hat einen Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a und b BGB bejaht und die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht meint, dass solange der Vermieter den Mangel nicht beseitige, der Mieter berechtigt sei, sein Zurückbehaltungsrecht auszuüben, weil nur so ausreichend Druck auf den Vermieter ausgeübt werde. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Die Revision hat Erfolg.

Entscheidungsanalyse:

Ein Mietverhältnis wird durch eine wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene fristlose Kündigung beendet, wenn ein wichtiger Grund für die Kündigung vorliegt. Ein solcher liegt vor, wenn die Mieter mit der Entrichtung der Miete in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckte, mit der Entrichtung der Miete mit einem Betrag in Verzug sind, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB). Dass die Mieter mit einem so hohen Betrag in Verzug waren ergibt sich, weil ein in dem Urteil vom 10.12.2010 festgestellter Minderungsbetrag nicht anzusetzen ist. Denn wenn eine Klage auf Mietzahlung mit der Begründung abgewiesen wird, dass die Miete aufgrund von Mängeln gemindert wird, erwachsen weder die Ausführungen zum Bestehen von Mängeln und noch die vom Gericht angesetzten Minderungsquoten in Rechtskraft. Von der materiellen Rechtskraft der in diesem Vorverfahren ergangenen Urteile werden weder die dort angenommenen Mängel der Wohnung der Beklagten noch die diesbezüglich zuerkannte Mietminderung erfasst, da Gegenstand des Verfahrens nicht etwa eine Klage auf Feststellung (§ 256 Abs. 1 ZPO) von Mängeln der Wohnung und einer daraus folgenden Minderung der Miete war, sondern eine Klage der Rechtsvorgängerinnen der Klägerin gegen die Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete. Nach § 322 Abs. 1 ZPO sind Urteile der Rechtskraft nur insoweit fähig, als über den durch die Klage oder durch die Widerklage erhobenen Anspruch entschieden ist. Die Rechtskraft wird hiernach auf den unmittelbaren Streitgegenstand, das heißt auf die Rechtsfolge beschränkt, die aufgrund eines bestimmten Lebenssachverhalts am Schluss der mündlichen Verhandlung den Gegenstand der Entscheidung bildet. Nicht in Rechtskraft erwächst die Feststellung der der Entscheidung zugrunde liegenden präjudiziellen Rechtsverhältnisse oder sonstiger Vorfragen, aus denen der Richter den Schluss auf das Bestehen oder Nichtbestehen der von der Klagepartei beanspruchten Rechtsfolge zieht. Ein Leistungsverweigerungsrecht gem. § 320 Abs. 1 S. 1 BGB besteht nicht, wenn die Duldung der Mängelbeseitigung verweigert wurde. Denn es widerspricht dem Zweck des Leistungsverweigerungsrechts nach § 320 BGB, wenn der Gläubiger einerseits Druck auf den Schuldner ausübt, um diesen zur Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten anzuhalten, er andererseits aber dem Schuldner die Erfüllung dieser Pflichten nicht ermöglicht, indem er die Erfüllung - hier in Gestalt der Mängelbeseitigung - ablehnt. Die zeitliche und betragsmäßige Beschränkung des Leistungsverweigerungsrechts nach § 320 BGB stellt den Wohnraummieter nicht rechtlos. Denn er kann unbeschadet der Minderung (§ 536 BGB) gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Mangelbeseitigung klagen, im Falle des Verzuges des Vermieters mit der Mangelbeseitigung Schadensersatz geltend machen (§ 536a Abs. 1 BGB) sowie in geeigneten Fällen von der Befugnis Gebrauch machen, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der Aufwendungen zu verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Außerdem hat der Mieter im Fall eines bestehenden Selbstbeseitigungsrechts Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten, mit dem er gegen die Miete aufrechnen kann. Schließlich kommt auch eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB (gegebenenfalls in Kombination mit der Geltendmachung des Kündigungsfolgeschadens) in Betracht (vgl. Urteil des BGH vom 17.06.2015 - VIII ZR 19/14). Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter der Berufung darauf verweigert, dass er wegen des anhängigen Rechtsstreits über rückständige Miete, insbesondere eines Prozesses mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters, den bestehenden mangelhaften Zustand zur "Beweissicherung" erhalten möchte. Denn die Mängel hätten auch im Falle ihrer Beseitigung beispielsweise durch zuvor angefertigte Lichtbilder oder durch das Zeugnis der mit der Mängelbeseitigung befassten Handwerker oder sonstiger Zeugen bewiesen werden können.

Praxishinweis:

Das Berufungsgericht hatte noch angenommen, dass der Mieter berechtigt ist, sein Zurückbehaltungsrecht auszuüben, solange der Vermieter den Mangel nicht beseitigt. Nur so könne der Mieter ausreichend Druck auf den Vermieter ausüben, so das Berufungsgericht. Das Berufungsgericht ließ sich dabei auch von der Erwägung leiten, dass die Vielzahl der Wohnungsmängel gravierend war und dass die Beklagten seit dem Beginn des Mietverhältnisses mit sechs Vermietern konfrontiert waren, ohne dass auf ihre Mängelanzeigen hin Abhilfe geschaffen wurde.

Urteil des BGH vom 10.04.2019, Az.: VIII ZR 12/18