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07.08.2019

Abnahme und Besitzübergang einer Wohnung nur mit Blick auf konkretes Rechtsverhältnis feststellungsfähig

Die Frage, ob bei bestehender vertraglicher Verpflichtung zur Abnahme die Abnahmewirkungen aufgrund ausdrücklicher oder konkludenter Abnahmeerklärung eingetreten sind, kann grundsätzlich Gegenstand einer Feststellungsklage sein. Nicht feststellungsfähig ist hingegen, ob die Voraussetzungen für den Eintritt an den Besitzübergang geknüpfter Rechtsfolgen vorliegen, ohne dass Bezug zu konkreten Rechtsbeziehungen genommen wird. Die Klärung abstrakter Rechts- oder Auslegungsfragen kann nicht mit einer Feststellungsklage verfolgt werden.

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Sachverhalt:

Im Streit steht die Abnahme des Gemeinschaftseigentums an einer von der Klägerin erworbenen Wohnung mit Tiefgarage und über den Eintritt der an den Besitzübergang geknüpften Rechtsfolgen. Laut Bauträgervertag war die Klägerin verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum zusammen mit den übrigen Käufern abzunehmen, nachdem ein vom Bauträger bestimmter Sachverständiger die Abnahmereife geklärt und dies den Käufern mitgeteilt hat. Bei fehlender Äußerung soll dem Vertrag zufolge von einer konkludenten Abnahme auszugehen sein. Die Klägerin gab hinsichtlich des Sondereigentums betreffend die Tiefgarage eine Abnahmeerklärung ab. Hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums verweigerte sie diese und berief sich mit Blick auf behauptete Mängel auf fehlende Abnahmereife. Die Beklagte ging demgegenüber unter Bezugnahme auf den zur Klärung solcher Fragen vertragsgemäß beauftragten Sachverständigen von Abnahmereife aus. Die Klägerin erhob über diese Streitpunkte Feststellungsklage. Während das LG die Klage insgesamt abwies, gab das OLG der Klägerin in der Berufungsinstanz hinsichtlich ihres Feststellungsantrags, dass keine Abnahme erfolgt sei, Recht, bejahte aber unter Zurückweisung ihres Begehrens den bestrittenen Besitzübergang. Die Abnahme des Sondereigentums und eine eventuelle Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch andere Wohnungseigentümer führten nicht zu einer konkludenten Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Klägerin. Die Klägerin habe aber keinen Anspruch auf Feststellung, dass die Wirkungen des Besitzübergangs noch nicht eingetreten seien, da die Klägerin seit vielen Jahren die tatsächliche Sachherrschaft über das Eigentum ausübe und der wirtschaftliche Eigentumsübergang schon lange vollzogen sei. Klägerin und Beklagte bemühten sich um Revision.

Entscheidungsanalyse:

Der BGH hat (nur) das Revisionsbegehren der Beklagten als begründet erachtet, die Sache aber zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Die Begründung des OLG trage die der Klägerin zugesprochene Feststellung zur Abnahmereife nicht. Es könne derzeit nicht beurteilt werden, ob der Antrag begründet sei. Das Berufungsgericht habe keine Feststellungen dazu getroffen, ob hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums Abnahmereife vorliege. Das Gericht müsse klären, ob die Abnahmewirkungen gemäß § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB a.F. eingetreten seien, weil die Klägerin wegen der Abnahmereife des Gemeinschaftseigentums zur Abnahme verpflichtet ist und eine Fristsetzung zur Abnahme erfolgt sei oder entbehrlich wäre. Die Revision der Klägerin habe keinen Erfolg, da ihr Antrag auf Feststellung, dass kein rechtlicher Besitzübergang am Gemeinschaftseigentum erfolgt sei, unzulässig wäre. Es sei nicht erkennbar, dass der Feststellungsantrag der Klägerin auf einem konkreten Streit der Parteien über den Eintritt bestimmter, an den Besitzübergang geknüpfter Rechtsfolgen beruhe. Die Klärung abstrakter Rechts- oder Auslegungsfragen könne nicht Gegenstand einer Feststellungsklage sein.

Praxishinweis:

Im vorliegenden Fall wollten die Parteien den Eintritt der Wirkungen von Abnahme und Besitzübergang einer vom Bauträger erworbenen Eigentumswohnung geklärt wissen, mussten sich im Ergebnis aber vom BGH auf das Fehlen tatsächlicher Feststellungen beziehungsweise auf formelle Hindernisse durch unzureichenden Vortrag verweisen lassen. Dagegen hat der BGH betont, dass die sowohl die Frage, ob die Abnahmewirkungen aufgrund einer Abnahmeerklärung oder weil eine vertragliche Verpflichtung zur Abnahme besteht, grundsätzlich feststellungsfähig im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO ist. Nicht feststellungsfähig ist hingegen, ob die Voraussetzungen für den Eintritt an den Besitzübergang geknüpfter Rechtsfolgen vorliegen, ohne dass eine konkrete Rechtsbeziehung genannt wird. Hier müsste das streitige Begehren konkreter formuliert werden und beispielsweise auf einen möglichen Schadenseintritt hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums beziehungsweise auf bestimmte Kosten oder Lasten Bezug genommen werden. Der BGH stellt klar, das die Klärung abstrakter Rechts- oder Auslegungsfragen nicht Gegenstand einer Feststellungsklage sein kann.

Urteil des BGH vom 09.05.2019, Az.: VII ZR 154/18