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07.08.2019

Vormieter ist "anderer Berechtigter" i.S.v. § 2 Abs. 1a WoVermittG

Ein Entgeltanspruch eines Wohnungsvermittlers setzt den Abschluss eines wirksamen Maklervertrags zwischen dem Wohnungsvermittler und seinem Kunden voraus. Ein Vormieter ist ein "anderer Berechtigter" i.S.v. § 2 Abs. 1a WoVermittG, wenn er von dem Vermieter die Erlaubnis bekommen hat, sich selber um einen Nachmieter zu kümmern. Jedenfalls gilt dies, wenn der Wohnungsvermittler den Auftrag zum Angebot der Wohnung im Interesse und auf Initiative eines einzigen Wohnungssuchenden eingeholt hat, mit dem der Vermieter anschließend den Mietvertrag geschlossen hat. Ist bei einem Verbrauchervertrag der Beginn der Widerrufsfrist streitig, muss der Unternehmer alle Tatsachen beweisen, aus denen er die Nichteinhaltung der Widerrufsfrist herleiten will, wie die ordnungsgemäße Belehrung des anderen Vertragsteils, ihren Zeitpunkt und ihre Mitteilung. Eine Bestimmung in AGB, durch die der Verwender die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils ändert, ist insbesondere dann grundsätzlich unwirksam, wenn er diesen bestimmte Tatsachen bestätigen lässt, wie eine ihm zu erteilende Widerrufsbelehrung gelesen und verstanden zu haben. Abweichendes gilt nur für Empfangsbekenntnisse, die gesondert unterschrieben sind.

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Sachverhalt:

Der Kläger ist Vermittler von Mietwohnungen. Die Beklagte erteilte ihm einen "Makler-Suchauftrag". Die Unterschrift der Beklagten bezog sich dabei sowohl auf die Erklärung des Makler-Suchauftrags als auch auf die Erklärung, die Widerrufsbelehrung gelesen und verstanden zu haben. Die Beklagte besichtigte mit ihrem Sohn auf Veranlassung des Klägers eine Wohnung. An der Besichtigung nahmen außerdem der Vormieter und ein Immobilienkaufmann der Kläger teil. Später mietete der Sohn der Beklagten von der Vermieterin die Wohnung. Der Kläger verlangte für die Vermittlung der Wohnung ein Honorar von zwei Netto-Kaltmieten. Die Beklagte zahlte nicht, der Kläger klagte. Die Beklagte widerrief in der mündlichen Verhandlung ihren Suchauftrag und trug vor, dass sie keine Widerrufsbelehrung erhalten habe. Das AG wies die Klage ab. Das Berufungsgericht gab der Klage statt. Die Beklagte erstrebt mit der Revision die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Der BGH verwies die Sache an die Vorinstanz zurück.

Entscheidungsanalyse:

Der BGH führte zwar aus, dass der Kläger grundsätzlich einen Anspruch auf das Entgelt hat. Denn ein Entgeltanspruch eines Wohnungsvermittlers setzt den Abschluss eines wirksamen Maklervertrags zwischen dem Wohnungsvermittler und seinem Kunden voraus. Der Abschluss des Maklervertrags scheitert nicht daran, dass der Kläger seinen Auftrag nicht von der Vermieterin bekam, sondern von dem Vormieter. Denn der Vormieter ist ein "anderer Berechtigter" i.S.v. § 2 Abs. 1a WoVermittG, wenn er von dem Vermieter die Erlaubnis bekommen hat, sich selber um einen Nachmieter zu kümmern. Jedenfalls wenn der Wohnungsvermittler den Auftrag zum Angebot der Wohnung im Interesse und auf Initiative eines einzigen Wohnungssuchenden eingeholt hat, mit dem der Vermieter anschließend den Mietvertrag geschlossen hat. Die Sache wurde jedoch zurückverwiesen, weil auf der Grundlage der vom Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen nicht beurteilt werden kann, ob der von der Beklagten erklärte Widerruf ihrer Vertragserklärung wirksam war und dadurch die ansonsten aus § 652 Abs. 1 BGB, § 2 Abs. 1 WoVermittG, § 280 Abs. 1 und 2, §§ 286, 288 Abs. 1, § 291 BGB begründeten und der Höhe nach unstreitigen Klageansprüche erloschen sind. Nach der auf Verbraucherverträge anwendbaren Bestimmung des § 309 Nr. 12 Halbsatz 1 Buchst. b BGB ist eine Bestimmung in AGB, durch die der Verwender die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils ändert, insbesondere dann grundsätzlich unwirksam, wenn er diesen bestimmte Tatsachen bestätigen lässt. Die Bestimmung erfasst insbesondere Erklärungen, mit denen der andere Vertragsteil bestätigt, eine ihm zu erteilende Widerrufsbelehrung gelesen und verstanden zu haben. Abweichendes gilt nach § 309 Nr. 12 Halbsatz 2 BGB zwar für Empfangsbekenntnisse, die gesondert unterschrieben oder mit einer gesonderten qualifizierten elektronischen Signatur versehen sind. Im Streitfall fehlte es aber an einer gesonderten Unterschrift oder Signatur. Die Unterschrift der Beklagten bezieht sich nicht nur auf die Erklärung, die Widerrufsbelehrung gelesen, verstanden und sich mit ihr einverstanden erklärt zu haben, sondern zugleich auf die Vertragserklärungen des Makler-Suchauftrags.

Praxishinweis:

Der grundsätzliche Vergütungsanspruch gegen die Beklagte scheiterte auch nicht daran, dass der Vormieter möglicherweise ein sehr starkes eigenes Interesse an der baldigen Vermietung der Wohnung an einen Nachmieter hatte. Denn die Interessen des Vormieters spielen in diesem Zusammenhang keine Rolle. Nach Sinn und Zweck der Regelung des § 2 Abs. 1a WoVermittG kommt es ausschließlich darauf an, ob das Tätigwerden des Klägers nur im Interesse der Beklagten oder auch im Interesse der Vermieterin gelegen hat.

Urteil des BGH vom 14.03.2019, Az.: I ZR 134/18