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09.10.2019

Vertretung einer GmbH in der Eigentümerversammlung durch einen Mitarbeiter

Kann sich der Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen, ist diese ergänzend dahingehend auszulegen, dass juristische Personen sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter, vertreten lassen können. Dies gilt auch für einen Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden Tochtergesellschaft, wenn diese für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist.

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Sachverhalt:

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Klägerin, einer GmbH, gehören 22 Wohnungen, die restlichen 21 Wohnungen den beklagten übrigen Wohnungseigentümern. In der Teilungserklärung ist bestimmt: "Ein Wohnungseigentümer kann sich nur durch seinen Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft oder den Verwalter in der Versammlung vertreten lassen. Der Vertreter bedarf einer schriftlichen Vollmacht, die dem Verwalter spätestens vor Beginn der Versammlung auszuhändigen ist." Die Klägerin ist eine fast 100-prozentige Tochtergesellschaft einer Managementholding. Zu dem Konzern gehört auch das Tochterunternehmen A GmbH. Diese übt die Funktion der konzernweiten einheitlichen Verwaltungsgesellschaft des Konzerns aus. Alle Konzerngesellschaften einschließlich der Klägerin haben der A GmbH eine Vollmacht für die Verwaltung ihrer Sondereigentumseinheiten erteilt. Dementsprechend hat die Klägerin den gesamten Schriftverkehr mit der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft über die A GmbH abgewickelt. Für eine Eigentümerversammlung, bei der u.a. die Wiederbestellung der Verwalterin auf der Tagesordnung stand, erteilte die Klägerin einer Mitarbeiterin der A GmbH eine schriftliche Stimmrechtsvollmacht mit der Berechtigung, Untervollmacht zu erteilen. Der Versammlungsleiter wies die vor Beginn der Versammlung vorgelegte Vollmacht zurück. Ohne Berücksichtigung der Stimmen der Klägerin beschlossen die Wohnungseigentümer mit 14 Ja-Stimmen die Wiederbestellung der Verwalterin. Die dagegen gerichtete Anfechtungsklage der Klägerin hat das AG abgewiesen. Das LG hat den Beschluss über die Wiederbestellung der Verwalterin dagegen für unwirksam erklärt. Dagegen richtet sich die vom LG zugelassene Revision der beklagten Wohnungseigentümer, mit der sie die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils erreichen wollen. Die Revision der Beklagten war jedoch nicht erfolgreich.

Entscheidungsanalyse:

Der BGH entschied - wie das LG -, dass die Klägerin rechtswidrig von der Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung ausgeschlossen wurde. Denn kann sich der Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen, ist diese ergänzend dahingehend auszulegen, dass juristische Personen sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter vertreten lassen können, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter. Denn Sinn und Zweck solcher Vertretungsklauseln ist es, die Versammlungen der Wohnungseigentümer von gemeinschaftsfremden Einwirkungen freizuhalten; deshalb sollen sich die Wohnungseigentümer nur durch bestimmte, dem eigenen Kreis nahestehende Personen vertreten lassen dürfen. Durch die Teilnahme eines aufgrund seiner Zugehörigkeit zu dem Unternehmen der juristischen Person mit den Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft vertrauten Mitarbeiters wird dem mit der Vertretungsklausel verfolgten Zweck, Einflüsse Dritter weitgehend auszuschließen, Rechnung getragen. Denn auch von dem Mitarbeiter sind gemeinschaftsfremde Einwirkungen nicht zu erwarten. Dies gilt auch für einen Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden Tochtergesellschaft, wenn diese für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist. Denn nach Sinn und Zweck der Vertretungsklausel kann es nicht darauf ankommen, ob die mit der Verwaltung der Wohnungen betraute Person unmittelbar bei der Wohnungseigentümerin als Mitarbeiter beschäftigt ist, oder bei einem zu demselben Konzern gehörenden weiteren Tochterunternehmen, welches die Verwaltung der Wohnungen übernommen hat. In beiden Fällen wird die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gemeinschaftsfremden Einflüssen ausgesetzt. Dann kommt es auf das formale Kriterium des Bestehens eines Arbeitsverhältnisses unmittelbar zwischen der Wohnungseigentümerin und der sie vertretenden Person nicht an. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft macht es keinen Unterschied, ob eine juristische Person einen eigenen Mitarbeiter oder einen Mitarbeiter der für die Verwaltung des Wohnungseigentums zuständigen Konzerngesellschaft mit der Vertretung in der Eigentümerversammlung bevollmächtigt. In beiden Fällen ist eine Selbststeuerung der Eigentümergemeinschaft gewährleistet.

Praxishinweis:

Der BGH führt aus, dass bei der Ermittlung des hypothetischen Willens des teilenden Eigentümers darauf abzustellen ist, welche Regelung er bei einer angemessenen Abwägung der berührten Interessen nach Treu und Glauben redlicherweise getroffen hätte, wenn er den von ihm nicht geregelten Fall bedacht hätte. Eine Regelung, die das Recht einschränkt, Dritte mit der Ausübung des Teilnahme- und Stimmrechts in der Eigentümerversammlung zu bevollmächtigen, stellt eine Ausnahme von dem Grundsatz der unbeschränkt zulässigen Vertretung dar. Bei der ergänzenden Auslegung der Klausel zur Ermittlung des Kreises der vertretungsberechtigten Personen darf deswegen kein zu enger Maßstab angelegt werden. Es ist nicht nur das berechtigte Interesse der Eigentümergemeinschaft zu berücksichtigen, fremde Einflüsse von der Gemeinschaft fernzuhalten, sondern auch die Bedeutung des Stimmrechts. Letzteres gehört zum Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte.

Urteil des BGH vom 28.06.2019, Az.: V ZR 250/18